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Eine „ordentliche“ Kündigung kann trotz Zahlung der rückständigen Mietzinsen wirksam bleiben
Vorliegend war die beklagte Mieterin mit der geschuldeten Mietzinszahlung in Zahlungsrückstand geraten. Daher hatte die klagende Vermieterin das Vertragsverhältnis fristlos gekündigt und auf Räumung und Herausgabe geklagt. Während des Prozesses zahlte das für die Beklagte zuständige Sozialamt die rückständige Miete. Damit wurde die fristlose Kündigung nach § 569 Abs.3 Nr.2 BGB unwirksam. Die Klägerin hatte allerdings das Mietverhältnis auch vorsorglich ordentlich, also fristgemäß, gekündigt. Nach dieser Bestimmung hat der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der fristgemäßen Beendigung des Mietverhältnisses, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten – also auch die Hauptleistungspflicht zur Zahlung der Miete – schuldhaft nicht unerheblich verletzt.
Ob die nachträgliche Ausgleichszahlung bezüglich der rückständigen Miete auch die Wirkungen einer auf Zahlungsverzug gestützten „ordentlichen“ Kündigung entfallen lässt, ist sehr umstritten. Die beiden Vorinstanzen haben genau dies angenommen und dementsprechend die Klage der Vermieterin abgewiesen.
Der BGH hat demgegenüber jedoch die klageabweisenden Urteile aufgehoben und die Sache an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Er macht in seiner Entscheidung gerade auf den gesetzgeberischen Unterschied zwischen der fristlosen und der ordentlichen aufmerksam. Ein nachträglicher Ausgleich der Zahlungsrückstände innerhalb von zwei Monaten nach Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs mache zwar die fristlose Kündigung nach § 569 Abs.1 Nr.2 BGB unwirksam. Für die hilfsweise ausgesprochene fristgemäße Kündigung gelte dies aber nicht, da eine dem § 569 Abs.3 Nr.2 BGB nachgebildete Vorschrift in diesem Zusammenhang fehle.
Voraussetzung einer ordentlichen Kündigung sei aber stets eine nicht unerhebliche schuldhafte Pflichtverletzung des Mieters. Folglich könne sich der Mieter der ordentlichen Kündigung gegenüber – anders als bei der fristlosen Kündigung – auf eine unverschuldete Zahlungsunfähigkeit infolge unvorhergesehener wirtschaftlicher Engpässe berufen. Ob eine schuldhafte Pflichtverletzung gegeben sei, müsse im konkreten Fall vom Berufungsgericht noch festgestellt werden.
Quelle/Autor:
Tekin Polat
