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Vertragsklausel über einseitige Mieterhöhung ist trotz Zahlung durch den Mieter unwirksam

Das Gericht entschied, ein Rückzahlungsanspruch der Kläger sei gegeben, weil die auf der Grundlage der Mieterhöhungsschreiben der Beklagten erfolgten Mietzahlungen ohne Rechtsgrund geleistet worden seien. Denn die im Mietvertrag enthaltene Regelung, welche der Vermieterin ein Recht zur einseitigen Mieterhöhung einräume, sei gem. § 557 BGB (früher: § 10 MHG) nichtig. Nach dieser Vorschrift seien Vereinbarungen, die zum Nachteil des Mieters von den Vorschriften der §§ 1-9 MHG abwichen, unwirksam, es ei denn, der Mieter habe während des Bestehens des Mietverhältnisses einer Mieterhöhung um einen bestimmten Betrag zugestimmt. Die in Rede stehende Klausel enthalte eine zu Lasten des Mieters von § 2 MHG abweichende Regelung. Hiernach bedürfe es nämlich zur Wirksamkeit einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete der Zustimmung des Mieters, während es nach dem Mietvertrag dem Vermieter vorbehalten bleibe, die Miete alle zwei Jahre zu prüfen und neu festzulegen.

Der Rückzahlungsanspruch sei auch nicht deswegen ausgeschlossen, weil die Kläger die mehrfach neu festgesetzte Miete vorbehaltlos gezahlt hätten. Nach Ansicht des Gerichts seien diese Zahlungen nicht als stillschweigende Zustimmung der Mieter zu einer Mieterhöhung zu werten. Aus der Sicht der Mieter habe es ihnen nicht freigestanden, der Mieterhöhung zuzustimmen oder diese abzulehnen. Vielmehr habe sich ihnen die Situation so gestellt, dass sie schon aufgrund der einseitigen Erklärung der Vermieterin zur Zahlung verpflichtet waren.

Das Bestimmungsrecht der Vermieterin habe sich dabei auf die unwirksame vertragliche Klausel gestützt.

Die Unwirksamkeit der Regelung schließe auch eine konkludente Zustimmung durch die Mieter aus. Soweit die Rechtsprechung anerkenne, dass sich die Mietvertragsparteien durch jahrelange Übung stillschweigend auf die Umlage bestimmter Betriebskosten einigen könnten, komme eine solche Auslegung aber in dem hier vorliegenden Fall nicht in Betracht, in dem sich die einseitige Mieterhöhung auf eine unwirksame Regelung im Mietverhältnis stütze. Schließlich sei auch eine Umdeutung nach § 140 BGB nicht möglich.

Quelle/Autor: Tekin Polat  
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