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BGH stellt allgemeine Rechtsgrundsätze für die Abwicklung kreditfinanzierter Fondsbeteiligungen auf

Sachverhalt:

In den vom II. Zivilsenat des BGH entschiedenen Fällen ging es um kreditfinanzierte Beteiligungen an geschlossenen Immobilienfonds. Diese Fonds, die in der Form von BGB – Gesellschaften gegründet worden waren, hatten die Errichtung und Vermietung von Gebäuden in den neuen Bundesländern zum Gegenstand. Für sie sollte kein Eigenkapital erforderlich sein. Die von den Initiatoren eingeschalteten Anlagevermittler boten den Interessenten vielmehr Bankkredite an, wobei die hierbei anfallenden Zins- und Tilgungsraten im wesentlichen aus den Mieterträgen gezahlt werden sollten. Hierbei wurden auch Personen geworben, die teilweise nur unterdurchschnittliche Einkommen hatten. Die Vermittlungsgespräche fanden teilweise in deren Privatwohnung statt. Die Vermittler verwendeten für die Kreditverträge die Formulare der verklagten Banken.

In der Folgezeit gingen die finanziellen Erwartungen nicht in Erfüllung. Ein wesentlicher Teil der Anlagegelder war nicht in die Immobilien investiert worden, sondern von den Initiatoren vereinnahmt worden. Weiterhin erwiesen sich die erwarteten Mieten als unrealistisch und wurden nicht annähernd erreicht. Aufgrund dessen stellten die Anleger ihre Zahlungen ein und forderten von den Banken die Rückzahlung der bereits geleisteten Zahlungen. Dagegen bestanden die Banken weiterhin auf die Erfüllung der Kreditverträge.

In den folgenden Rechtsstreitigkeiten hatten die Oberlandesgerichte nahezu durchweg den Banken Recht gegeben. Auf die Revision der Anleger wurden diese Urteile durch den BGH aufgehoben.

Nach der Entscheidung des BGH gelten der Fondsbeitritt und der im Zusammenhang damit von dem Anlagevermittler angebahnte Kreditvertrag als verbundenes Geschäft im Sinne des Verbraucherkreditgesetzes (nunmehr in §§ 358, 359 BGB geregelt).

Somit muss sich die Bank alle Einwendungen entgegenhalten lassen, die der Anleger gegen die Fondsverantwortlichen hat. Wenn die Anleger, wie in den zu entscheidenden Fällen, getäuscht wurden, dann seien sie so zu stellen, als wären sie dem Fonds nie beigetreten. Folglich habe die Bank dann auch keinen Zahlungsanspruch hinsichtlich des Kredits gegenüber den Anlegern. Umgekehrt hätten die Anleger einen Anspruch gegen die Bank auf Rückzahlung all dessen, was sie aus ihrem eigenen Vermögen – nicht aus den Erträgnissen des Fonds – an die Bank gezahlt hatten. Die Ansprüche gegen den Fonds und die Fondsverantwortlichen müssten dann allerdings an die Bank abgetreten werden. Außerdem müssten sie sich etwaige Steuervorteile anrechnen lassen.

Die gleiche Rechtsfolge ergibt sich nach Ansicht des BGH aus den Grundsätzen über den Widerruf von Haustürgeschäften ( §§ 312 ff. BGB) in den Fällen, in denen die Verträge in der Wohnung des Anlegers geschlossen oder angebahnt worden sind.

Weiterhin waren die Kreditverträge auch deshalb unwirksam, weil sie von vollmachtlosen Vertretern geschlossen worden sind. Die den Treuhändern als Initiatoren des Fonds gegebenen Vollmachten seien wegen Verstoßes gegen das Rechtsberatungsgesetz (RberG) nichtig gewesen, da diese keine Rechtsanwälte gewesen seien und auch sonst keine Erlaubnis zur Besorgung von Rechtsangelegenheiten gehabt hätten. Eine Heilung des Vollmachtmangels komme auch aus Rechtsscheinsgesichtspunkten nicht in Betracht.

Schließlich enthielten die schriftlichen Kreditverträge teilweise nicht die gesetzlichen Mindestangaben zu den Kreditbedingungen. Auch das habe zur Unwirksamkeit der Verträge geführt. Eine Heilung durch Auszahlung des Kredits sei deshalb nicht eingetreten, weil der Kredit nicht an die Anleger, sondern an die Fondsgesellschaft geflossen ist.

Demnächst in der RÜ!

Quelle/Autor: Tekin Polat  
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